3宗地块全部高溢价成交超过了市场预期-新闻出版报-邵武新闻网
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住宅未来-3宗地块全部高溢价成交超过了市场预期-邵武新闻网

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毛不易新歌43分钟

  接下来的两宗地块来自昌平,名称分别是昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块和HC-031地块,两地块彼此相邻,均位于北五环外,地处立水桥、霍营、西三旗三大商圈交汇处,最近的地铁站为13号线霍营站,交通方便,附近有北京二十中学分校,海淀区清河第四小学以及多所幼儿园,教育配套齐全,昌平地块也是难得一见的优质地块。

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211㎡4室2厅3卫户型图 (来源:贝壳找房) 百旺府开发商:冠城大通位置:北清路永丰产业基地东侧, 永丰嘉园价格:均价约75000元/㎡户型:137㎡-204㎡产品特点:纯洋房社区。交通便利,与中关村科学城横轴线相伴,与京藏京新高速、地铁16号线相邻,教育、医疗、商业配套较优。精装现房,得房率高。未来海淀大悦城会进一步激活区域内的商业活力。

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87㎡2室1廳1衛戶型圖

溢价率创新高

  今日土拍的火热程度,可以用一个指标来衡量,那就是溢价率。中原地产数据显示,2019年来,北京合计出让62宗住宅地块,其中溢价率只有8宗地块超过30%,19宗超过20%。而今日已成交三宗地块的最低容积率为26.22%,最高达34.20%。

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雖然疫情還在持續,但北京土地市場不僅率先復工,還在本周迎來一波供地小高潮。

来源:北京市规划和自然资源委员会地产营销人出品人韩乐表示,从指标来看,海淀西北旺地块应该是中等密度的社区,因为不限价,也不属于7090地块,未来该社区可能是改善户型,面积大概率应该在130/㎡左右,楼面价已经超过5万,未来至少卖到8万以上,是接近豪宅、功能完整的的舒适型产品。目前,该地块周边新房和二手房之间的价格差距较大,周边在售新房项目首创天阅西山成交均价为80000元/㎡(毛坯),冠城大通(600067,股吧)百旺府成交均价73500元/㎡(精装)。一个月前,该区域成交一宗共有产权住房地块,销售限价为37000元//㎡(含全装修费用)。贝壳研究院数据显示,周边商圈范围内二手住宅成交均价为51715元/㎡,对于海淀刚需来说,共产房和二手房仍是首选。贝壳研究院新房分析师潘浩表示,该地块位于产业园及成熟居住区内,配套成熟,地块价值较高,且不限房价,但因楼面价较高,未来利润空间有限。同时,此次竞拍也体现出房企对该地块价值的认可度极高,未来或将进一步抬升区域价格。

样板间(来源:贝壳找房)

90㎡3室2厅1卫户型图 公园悦府开发商:京投发展位置:地铁8号线平西府站向东200米,龙锦一街37号院价格:均价约58500元/㎡,总价约495万元/套起。户型:86㎡-152㎡二至四居产品特点:据说去年5月三期开盘即热销,位于“回天地区”,交通方便,快速抵达各商圈,小区内应该是有主题公园,商业配套完善。户型方正。不过,热销同期被曝出了墙皮脱落等负面新闻。

海淀地塊未來售價預計8萬元/平

  昌平两地块大小差不多,其中HC-022、HC-027地块的建筑控制规模17万/㎡,HC-031地块地块的建筑控制规模20.7万/㎡,均是限竞房地块,按规定,商品住房销售均价不超过58858元/㎡,且最高销售单价不得超过64744元/㎡。

韓樂也表示,限競房開發商開發的利潤空間都非常小,而且跟回款有很大關係,如果回款很快,利率就高一些,銷售周期,銷售速度慢的話,可能就不掙錢,包括之前的一些項目,甚至有的開發商還賠錢,這也和開發商的開發能力有關。和訊房產梳理髮現,本周北京出讓的六宗地塊有一個共同點,那就是均由國企競得。對此,中原地產首席分析師張大偉表示,雖然疫情持續,但房地產企業特別是非私企的資金鏈壓力並不大,在北京土地市場依然積極拿地,體現了這些房企對於疫情能快速緩解有信心,對於北京房地產市場的平穩也有信心。潘浩表示,從政府的角度看,如能夠持續推出優質土地,一方面能夠持續提升土地市場熱度、緩解地方財政壓力,另一方面也有助於現金流相對充裕的企業獲取優質土地,為後疫情時代的企業穩健運營提供條件。在張大偉看來,整體看,疫情后北京出讓6宗住宅地塊,除了石景山地塊外,溢價率均超過疫情之前平均水平,這也代表了大部分參与房企看好後市隨着疫情緩解,已經調整了超過3年的北京房地產市場有望在疫情后出現一定的變化。

  首先竞拍的是 “海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块,其位于北清路北侧,与永丰产业园相邻,距离地铁永丰站约3公里左右,属于二类居住及基础教育用地,宅地容积率为2.5,限高45米,将配建8400㎡的24班制幼儿园。由于区域内主要以产业用地为主,住宅用地较少,因此,该地块的推出将缓解住宅供应紧张的情况。

繼2月11日成交三宗地塊后,北京今日再次迎來三個地塊的競拍,分別是海淀區「海淀北部地區整體開發」西北旺鎮HD00-0403-0043、0049地塊、昌平區東小口鎮HC-022、HC-027地塊和HC-031地塊,三宗地塊總起始價150.8億元,最終成交價196.8億元,比底價多出46億元。「金貴!」業內人的評價透露出今日土拍的特點——地塊素質好,市場熱度高,據悉,三個地塊在正式競拍開始前均已收到5-7次報價,參与競拍的開發商數量也明顯增多,包括中海、綠城、世茂、平安、旭輝、保利+金地、首開+住總+建工、華潤+中交+北科建、首開+華潤+住總+中交等企業都對今日地塊表現出興趣,這樣的陣容非常強大。

样板间(来源:贝壳找房)

320㎡4室3厅3卫户型图(来源:贝壳找房) 华润理想国开发商:华润置地位置:北七家镇立汤路与北清路交叉口价格:均价约49520元/㎡户型:3室2厅1卫90㎡、3室2厅2卫120㎡产品特点:项目位于拥堵的北清路和立汤路交叉口的东南侧。目前北清路早晚高峰会有点拥堵,但未来路面会拓宽,距2020年底开通的17号线4公里。配套优质,共规划12栋电梯板楼,均为16-18层的高层产品,预计今年底交房。户型方正,简装交房,刚需首选。但相对其他项目来说定价偏贵。

效果图 (来源:贝壳找房)

实景图(来源:贝壳找房)

效果图

实景图

海淀西北旺鎮地塊項目盤點首創·天閱西山開發商:首創置業位置:永豐路與北清路交匯處東北角,中關村(000931,股吧)壹號北價格:均價約80000元/㎡,總價約1500萬元/套起。戶型:180㎡、211㎡、252㎡產品特點:主打科技大宅概念,是開發商首創重磅打造的豪宅系列。交通方便,距離16號線永豐地鐵站僅僅700米。生態環境較優,周邊有大型濕地公園。樓間距大,居住感好。不過目前依靠永豐產業園,業內預測未來永豐的規劃會帶動這一塊的房價持續上漲。

据一位不愿具名的拿地负责人表示,3宗地块全部高溢价成交超过了市场预期,以昌平HC-031地块为例,按照均价不超过58858元/㎡的限制,开发商的盈利空间大约20212元/㎡,还不包括建安成本及其他费用,昌平地块几乎没有什么利润。

昌平地塊限價5.89萬元/平

  该地块采用“限地价、竞自持、报高标准商品住宅建设方案”方式出让,是今年第一个采取竞自持方式成交的地块。正式竞拍前,该地块已经收到5次报价,在竞拍现场,该地块吸引了首开+华润+住总+中交联合体、世茂、平安、中海+实创联合体、绿城等企业参与。最终经过52轮激烈角逐,海淀地块最终由首开+华润+住总+中交联合体以54.4亿元总价竞得,楼面价50587元/㎡,溢价率26.2%。

  来源:北京市规划和自然资源委员会竞拍之前,昌平两地块总计收到13次报价,可谓是未拍先火,在竞拍现场,参与竞拍的房企包括绿城、中海、旭辉、保利+金地、首开+住总+建工、平安、华润+中交+北科建等房企,这样的阵容近来还是很少见,在销售遇阻、行业融资环境艰难的情况下,能拿出几十亿真金白银绝对是实力的体现。首先开拍的HC-022、HC-027地块,最终由绿城以63.6亿元竞得,成交楼面价37407元/㎡,溢价率高达29.8%。稍后开拍的HC-031地块,最终由首开+住总+北科建联合体以以78.8亿元竞得,溢价率高达34.24%,据贝壳研究院计算,刨除教育用地的住宅部分成交楼面价达到38646元/㎡,相较上一相邻地块上升1239元/㎡。按照规定,昌平两地块均不再配建保障房,项目居住建筑规模中套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重需达到 70%以上。对于购房者来说,无论是户型还是房价,基本都已经确定,该地块将于未来一年之内上市,持续关注即可。

138㎡3室2廳2衛戶型圖昌平東小口鎮項目盤點世華龍樾開發商:城建集團位置:京藏高速小營橋東700米,地鐵8號線西小口站(西南口)價格:均價約82600元/㎡,總價約1600萬元/套起。戶型:4室3廳3衛190㎡、4室3廳3衛240㎡、4室3廳3衛320㎡產品特點:樓盤在海淀區北五環學府要地,教育資源豐富。位於上地、中關村、東升科技園三大世界級科技產業核心,交通、配套豐富。不過附近工業較多,空氣質量會受影響;周邊回遷房小區多,人員比較嘈雜;目前還沒開盤。

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